1. PNO : définition et qui est concerné
L'assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) est un contrat d'assurance spécifiquement conçu pour les propriétaires bailleurs qui louent leur bien immobilier sans l'occuper. Elle couvre à la fois les dommages subis par le bâtiment et la responsabilité civile du propriétaire envers ses locataires et les tiers.
La PNO est distincte de l'assurance habitation du locataire (qui couvre les biens et la responsabilité de l'occupant) et de l'assurance multirisque immeuble souscrite par le syndic de copropriété (qui couvre les parties communes). Elle comble un vide essentiel : la responsabilité et les risques qui incombent spécifiquement au propriétaire en tant que bailleur.
Sont concernés par la PNO :
- Les propriétaires bailleurs d'appartements en copropriété
- Les propriétaires de maisons individuelles données en location
- Les propriétaires de locaux commerciaux loués
- Les propriétaires d'immeubles entiers (résidentiels ou mixtes)
- Les SCI propriétaires de biens locatifs
- Les propriétaires dont le bien est en location saisonnière
En résumé : dès lors que vous êtes propriétaire d'un bien que vous ne gérez pas vous-même comme résidence principale, la PNO est le contrat approprié.
2. PNO obligatoire ou facultative ?
La réponse dépend du type de bien :
En copropriété Obligatoire
Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014 (article L. 215-1 du Code des assurances), l'assurance PNO est obligatoire pour tout copropriétaire bailleur. La garantie minimale obligatoire est la responsabilité civile. Cette obligation s'applique que le bien soit loué, vacant ou en cours de travaux.
En cas de contrôle par le syndic ou en cas de sinistre, un copropriétaire non assuré s'expose à devoir assumer personnellement les conséquences financières des dommages causés aux voisins, aux parties communes ou aux tiers.
Pour une maison individuelle Fortement recommandée
Pour une maison individuelle louée, la PNO n'est pas légalement obligatoire. Mais elle est fortement recommandée, voire indispensable dans la pratique. En l'absence de PNO :
- Si le locataire est sans assurance et cause un incendie, vous supportez seul les pertes
- Si un dommage survient en période de vacance locative, aucun contrat ne vous couvre
- Si un tiers est blessé en raison d'un défaut du bâtiment (toiture, mur, balcon), votre responsabilité civile de propriétaire n'est pas couverte
3. Ce que couvre la PNO
Dommages au bâtiment
La PNO couvre les dommages matériels affectant le bâtiment lui-même, à savoir les murs, toiture, planchers, installations fixées. Les garanties standard incluent :
- Incendie et explosion : destruction partielle ou totale du bien
- Dégâts des eaux : infiltrations, rupture de canalisation, débordement
- Catastrophes naturelles : inondations, séismes, grêle, tempête (sous réserve d'arrêté de catastrophe naturelle)
- Bris de glace : fenêtres, vitres, miroirs
- Vol et vandalisme (selon les contrats)
Responsabilité civile propriétaire
C'est le cœur de la PNO. Elle couvre votre responsabilité en tant que propriétaire si votre bien cause des dommages à des tiers :
- Chute d'une tuile ou d'un morceau de façade sur un passant
- Dégât des eaux provenant de votre logement et affectant le voisin du dessous
- Incendie parti de chez vous et se propageant aux logements voisins
- Accident causé par un équipement défectueux que vous aviez obligation de maintenir
Recours du locataire
Si votre locataire subit des dommages résultant d'un défaut du bâtiment (plafond qui s'effondre, installation électrique défectueuse, humidité structurelle), votre PNO couvre le recours du locataire contre vous.
4. PNO vs assurance habitation locataire : tableau comparatif
Ces deux contrats sont complémentaires et non substituables. Voici ce que couvre chacun :
| Dommage | Assurance habitation locataire | Assurance PNO propriétaire |
|---|---|---|
| Mobilier du locataire détruit | Oui | Non |
| Murs, sol, plafond du logement | Partiel (embellissements) | Oui (structure) |
| RC locataire envers voisins | Oui | Non |
| RC propriétaire envers tiers | Non | Oui |
| Sinistre pendant vacance locative | Non (locataire absent) | Oui |
| Défaut du bâtiment → dommage locataire | Non | Oui |
| Incendie déclaré dans le logement | Oui (si locataire responsable) | Oui (si propriétaire responsable) |
| Recours du voisin suite à dégât des eaux | Oui (si locataire responsable) | Oui (si cause structurelle) |
En pratique, lorsqu'un sinistre survient dans un bien locatif, les assurances du locataire et du propriétaire travaillent souvent conjointement pour déterminer les responsabilités et indemniser les parties concernées.
5. Tarifs PNO 2026
Les tarifs PNO sont très compétitifs comparés à d'autres assurances immobilières. Voici des fourchettes indicatives pour 2026 :
| Type de bien | Surface indicative | Tarif annuel indicatif |
|---|---|---|
| Studio / T1 en copropriété | 20 – 35 m² | 60 – 100 €/an |
| Appartement T2-T3 | 40 – 70 m² | 80 – 150 €/an |
| Grand appartement T4+ | 80 m² et + | 120 – 220 €/an |
| Maison individuelle (location) | 80 – 120 m² | 150 – 300 €/an |
| Local commercial | 50 – 150 m² | 200 – 500 €/an |
| Immeuble de rapport | 300 m² et + | 400 – 900 €/an |
Ces tarifs varient selon plusieurs critères :
- Localisation : Paris et Île-de-France affichent des primes 20 à 40 % plus élevées
- Valeur du bien : plus la valeur assurée est élevée, plus la prime augmente
- Type de location : la location saisonnière engendre des surprimes
- Niveau de garanties : une PNO "tous risques" coûte plus qu'une PNO "responsabilité civile seule"
- Historique sinistres : un bien avec antécédents de sinistres est plus coûteux à assurer
6. PNO et vacance locative : la protection entre deux locataires
La vacance locative est l'une des situations où la PNO est la plus précieuse. Entre deux locataires, aucune assurance habitation n'est en cours. Si un incendie se déclare, si une canalisation gèle et éclate, ou si un cambriolage a lieu, seule votre PNO vous couvre.
Contrairement à l'assurance habitation classique, qui prévoit généralement des clauses de déchéance pour les logements inoccupés plus de 30 ou 60 jours consécutifs, la PNO maintient sa couverture sans limite de durée de vacance pour la quasi-totalité des contrats du marché.
Certains contrats PNO proposent même une garantie "perte de loyers" qui indemnise le propriétaire pour les loyers non perçus pendant une période de sinistre majeur (incendie rendant le logement inhabitable, par exemple). Cette garantie est optionnelle mais très utile pour les propriétaires dont les revenus locatifs constituent une part importante de leurs ressources.
Pendant les travaux de rénovation entre deux locataires, la PNO couvre également les dommages. Si un ouvrier blesse accidentellement le plancher ou qu'un dégât des eaux survient pendant les travaux, votre assurance reste active.
7. PNO : location meublée vs location nue
Le type de location influe sur la couverture proposée par la PNO.
Location nue
C'est la configuration standard de la PNO. Le propriétaire assure le bien immobilier (murs, structure, équipements fixés) et sa responsabilité civile. Le mobilier éventuel restant dans le bien (luminaires, cuisine équipée) peut être couvert sous forme de "contenu propriétaire".
Location meublée
En location meublée, le propriétaire fournit le mobilier. Une PNO standard peut ne pas couvrir ce mobilier. Il convient de vérifier que votre contrat inclut une garantie "contenu propriétaire" qui couvre le mobilier mis à disposition : lits, canapés, électroménager. Le tarif est légèrement plus élevé pour intégrer cette garantie supplémentaire.
Pour la location meublée touristique (Airbnb, Booking), les conditions changent sensiblement. La rotation rapide des occupants génère une sinistralité plus élevée. La plupart des assureurs proposent des extensions ou des contrats dédiés pour ce type de location.
8. Tableau 10 sinistres : qui paie entre locataire, PNO et MRI copropriété ?
| Sinistre | Assurance locataire | PNO propriétaire | MRI copropriété |
|---|---|---|---|
| Incendie déclaré dans l'appartement (locataire responsable) | Oui (RC incendie) | Recours si locataire non assuré | Parties communes |
| Dégât des eaux : robinet mal fermé par le locataire | Oui (RC locataire) | Si voisin non indemnisé | Parties communes si touchées |
| Dégât des eaux : fissure canalisation encastrée | Non (défaut bâtiment) | Oui | Parties communes |
| Vol dans l'appartement (effraction) | Oui (mobilier locataire) | Oui (mobilier propriétaire) | Non |
| Tempête : toiture endommagée | Non | Oui | Parties communes |
| Chute tuile → passant blessé | Non | Oui (RC propriétaire) | Selon origine |
| Sinistre pendant vacance locative | Non (absent) | Oui | Parties communes |
| Explosion chaudière (équipement propriétaire) | Non | Oui | Non |
| Dommage causé par un arbre du jardin | Non | Oui (RC propriétaire) | Non |
| Infiltration par terrasse commune | Non | Recours si non réparé | Oui (parties communes) |